中城联盟内部讨论，有一个共识，那就是我们正在进入后开发时代，就是由单一的住宅开发、销售这样一个模式，进入到产品线越来越多、价值链越来越长、商业模式越来越复杂的另一个模式。
后开发时代究竟有一些什么样的公司能做大？首先传统开发商要走上“慢、稳、精、富”的道路。
从全世界来看，当人均GDP过了1万美金之后，传统的开发总体就逐渐地减量、收缩，这时候开发商就会出现以下4个变化：第一要慢，活变慢了；第二要稳，财务越来越健康；第三要精，产品越来越注重品质、管理越来越细；第四钱还不能少赚，所以要富。
第二类能做大的公司是金融类的。一种是只投 资，比如黑石。另一种比如一些REITs公司，也开发、销售，还出租、运营，但是本质是一个金融性的公司，管理团队大部分是金融专家。
第三类叫做收费开发商。也就是能力很强，用别人的钱做开发，回报率超高。有的企业选择项目，测算IRR到26%以上才跟你合作。收开发管理费、收销售佣金、收物业管理费、收额外的奖励，自己如果有一点投 资，卖掉也可以赚钱。就是靠本事把活儿干完，路上不停收钱。
第四类叫专业开发商。就是只做一种专业产品，比如普洛斯专门做物流。还有的专门做商业。他们有资源有能力，比如产业资源，不是一两天可以炼成的。
第五类是类金融公司。同时也做开发、销售、管理、运营，全部都做。但是它的商业模式很大程度上用了金融。比如一家上市公司，融资很便宜，一块地持有7年、8年后卖掉，卖地本身赚一笔钱，那边股价大涨再赚一笔钱，这就是一种金融操作。
第六类是更细分的专业资产管理公司。比如说有一家旗下大概200多栋写字楼，将近390亿美金的一个资产包，然后他每年卖几栋、又买几栋，根据资产收益情况不断评估，不断调整。还有管理公 寓，也是几百栋公 寓细分，然后都做成REITs。
第七类是房屋制造商。比如日本只有房屋制造的大公司，没有特别大的地产商。为什么呢？因为地都是私人的，一小块一小块的。
而松下房屋、丰田房屋，他们认为汽车是带轮子的房子，房子是固定的汽车。他们用工业化的方式把房屋做到极致，你有地我就可以给你做，一年可以做到10万套。
第八类就是“互联网+”或者“科技+”的公司。比如我们都知道的Wework、Airbnb。
一个男人什么时候就算成熟了？就是当天凉了，不再等妈妈提醒你穿秋裤的时候，自己把秋裤穿上了，就算长大了。到今天，地产行业总算学会自己穿上秋裤了。
对于后开发时代的新赛道而言，有的公司已经早跑了几年，但是大部分公司在同一条起跑线上，这就是大家的机会。20年后，刚才讲到的这些类大公司，可能就会出现在你们手中。
未来20年，仍然是一个房地产持续发展的好时候、好光景、好年代，我们应该聚焦在我们自己的本业上，研究借鉴别人的模式，也创造出我们自己的业绩，不辜负我们自己。冯仑：未来20年仍然是房地产的好年代！
冯仑 房地产
